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Le Viager

Fort de son expérience dans le monde immobilier du Viager, le Cabinet AUX 2 SOURCES est là pour vous accompagner partout en France tout au long de votre achat ou de votre vente en Viager.

AUX 2 SOURCES, c’est la garantie pour les Acquéreurs de faire un investissement d’avenir éthique et rentable, et pour les Vendeurs un incomparable moyen d’améliorer sa retraite et d’obtenir des revenus supplémentaires tout en restant chez soi.

Le Viager est un art, et une double source de vie et de solidarité entre les générations.

Qu’est-ce que le Viager ?

 

Le viager est une forme de vente immobilière particulière dans laquelle le vendeur vend un bien en échange d’une rente mensuelle payable jusqu’à son dernier jour. La plupart du temps, le prix de vente est réparti entre la rente et un bouquet (somme à verser au comptant dès la signature de l’acte de vente).

Dans le viager, on nomme le vendeur «crédirentier» et l’acquéreur «débirentier».

Le viager offre au vendeur et à l’acquéreur de réels avantages s’il est bien encadré et accompagné par un professionnel spécialisé. Il représente une solution particulièrement adaptée aux enjeux de notre société moderne.

C’est le viager le plus répandu.

Le vendeur vend son logement tout en continuant d’habiter dedans. En contre-partie, le prix de vente du bien subit une décote d’occupation : le prix d’achat est diminué par rapport à une vente classique, de l’ordre de 20 à 70 % en fonction de l’âge du ou des vendeurs. Plus le vendeur est jeune moins le bien est cher, et inversement.

Si le ou les vendeurs viennent à quitter leur logement de leur vivant, l’acquéreur peut alors bénéficier du bien en échange d’une augmentation de la rente.

La grande majorité des viagers sont vendus occupés.

C’est le même système que le viager occupé, à la différence que le vendeur n’occupe pas le bien et que celui-ci est libre immédiatement.

Ce type de viager est très recherché, mais également très rare.

Il est également bien plus cher que le viager occupé puisqu’il n’y a pas de décote d’occupation dans le cas d’un viager libre.

C’est un viager occupé dont le paiement est un bouquet sans rentes.

Précisément, c’est une vente de nue-propriété avec réserve de droit d’usage et d’habitation. En contre-partie de l’absence de rentes, le  bouquet est plus élevé que dans un viager occupé classique.

De plus en plus prisé par les acquéreurs, ce type de vente possède de nombreux avantages :

  • Possibilité de passer par un crédit bancaire (ce qui est quasiment impossible dans le cas d’un viager avec rentes).
  • Absence d’aléa et donc certitude de l’argent investi.
  • Disparition du caractère « pari sur la mort » du viager.

Celle-ci est proche du viager occupé ou libre dans ses modalités de paiement, à la différence que :

  • La durée de paiement est basée non-pas sur la durée de vie du vendeur mais sur une durée fixe, déterminée à l’avance entre les deux parties.
  • Les mensualités sont dues sur toute la durée prévue, et transmissibles aux héritiers en cas de décès prématuré du vendeur.
  • Le vendeur continue d’habiter chez lui jusqu’au bout, et ce même si le paiement des mensualités est arrivé à échéance.

La vente en nue-propriété s’apparente au viager, sauf que le vendeur reste propriétaire de son bien et se réserve un droit d’usufruit au lieu d’un droit personnel d’usage et d’habitation, ce qui lui permet de prêter ou mettre son bien en location.

En contre-partie lui incombent taxe foncières, gros travaux, charges de co-propriété. L’acquéreur est seulement nue-propriétaire et ne paye aucune charges supplémentaires.

La nue-propriété peut être temporaire (sur une durée fixe) ou viagère (jusqu’au dernier jour du vendeur).

Acheter en Viager

Quels sont les avantages d’acheter en viager ?

 

Acheter en Viager, c’est :

Acheter moins cher que sur le marché classique, avec une décote variant entre 20 et 70 %.

Préparer sa retraite, son avenir et celui de ses enfants en augmentant son patrimoine à moindre coût, afin de pouvoir ensuite revendre, mettre en location ou habiter le bien.

Investir dans la pierre tout en se passant des inconvénients de la location : gestion locative, mois à vide entre deux locations, dégradations du bien, loyers impayés, revenus à déclarer, etc.

Accéder à un taux de rentabilité bien supérieur à celui de la location, de l’ordre de 8%.

Faire un investissement responsable, éthique et solidaire dans lequel tout le monde est gagnant

Répondre aux besoins des séniors en leur permettant de rester chez eux jusqu’au bout tout en améliorant leur condition de vie.

Avoir des occupants qui entretiennent leur logement comme ils l’ont toujours fait et qui souvent utilisent une partie du bouquet et de la rente pour embellir leur bien.

Augmenter son patrimoine en fonction de ses revenus, en privilégiant soit le bouquet soit la rente.

Mesurer son engagement en choisissant un paiement aléatoire en versant une rente mensuelle viagère ou la certitude de paiement avec un bouquet sans rentes ou une vente à terme.

Devenir propriétaire dans la simplicité sans garantie financière ou dossier administratif exigeable.

Bénéficier si vous le souhaitez de frais de notaire diminués, basés uniquement sur la valeur occupée et non-pas sur la valeur totale du bien. Attention : cela peut être un inconvénient si vous souhaitez diminuer la plus-value lors de la revente.

Et quels sont les inconvénients d’acheter en viager ?

 

Certes, il y en a !

Sauf cas particulier, vous ne pouvez pas bénéficier d’un crédit bancaire pour financer un achat en viager.

Il faut avoir les capacités financières de bloquer une somme et être patient. Le retour sur investissement sera là, mais pas dans l’immédiat.

En tant que propriétaire, vous devez payer les charges foncières de votre viager : taxe foncière, gros travaux, et une partie des charges de copropriété. Vous devez également prévoir une assurance propriétaire non-occupant. Vous pouvez acheter une nue-propriété afin de ne pas être propriétaire de votre viager et éviter ces paiements, mais il y a d’autres inconvénients.

Vous devez être sûr d’avoir les capacités financières de pouvoir payer la rente. Si vous ne le faites pas, vous perdez tout et ne serez pas remboursé. Vous pouvez prendre une garantie de paiement auprès d’un organisme financier pour éviter cette situation.

Le Viager étant un contrat aléatoire par définition, il y a un aléa de paiement. Mais dans ce cas, vous pouvez toujours vous diriger vers un achat en bouquet sans rentes ou une vente à terme à durée fixe. Ne pas hésiter à contacter le viagériste pour lui demander s’il est possible de passer de l’une à l’autre de ces formes de vente.

Et le plus important : avoir l’état d’esprit de VOULOIR acheter un Viager !

Témoignages d'acquéreurs

Au début, il faut dire que nous avions une mauvaise image du viager. Et au final, ça s’est révélé être la meilleure des solutions ! Nous touchons une rente à vie, et nous savons derrière nous à qui ira notre maison. D’ailleurs, nous invitons régulièrement l’acquéreur à prendre le café, et il nous amène des fleurs ! Le viager est un système dans lequel tout le monde est gagnant, et les gens devraient y penser plus souvent !
MME & M. A. – VENDEURS À PLOUGASTEL
Avec le viager, que des avantages ! Je continue d’habiter dans mon appartement sans rien changer à mes habitudes. J’ai donné une partie du bouquet à mes petits enfants qui en avaient besoin pour se lancer dans la vie, et la rente me permet de profiter un maximum de ma retraite. J’ai vu mon pouvoir d’achat multiplié par trois !
MME V – VENDEUR À LEVALLOIS-PERRET
Nous n’avions pas d’héritiers, alors nous nous sommes dit : “Pourquoi ne pas se mettre en viager ?” Autant vendre notre maison tout de suite et continuer d’habiter dedans ! Grâce au bouquet nous avons pu partir en voyage, et la rente nous assure un complément de retraite jusqu’au bout. Que des avantages, aucun inconvénient ! Mais pour cela il faut que ce soit bien ficelé au moment où l’on passe chez le Notaire, pas de place pour l’amateurisme dans ce type de vente.
MME & M. S. – VENDEURS À LILLE

Vendre en Viager

Quels sont les avantages de vendre en viager ?

Rester chez soi sans rien changer à ses habitudes.

Augmenter ses revenus grâce au bouquet et à la rente.

Sécuriser sa retraite avec la rente payable à vie, quoi qu’il arrive.

Ne plus payer les charges de propriétaire : la taxe foncière, les gros travaux et une partie des charges de copropriété sont à la charge de l’acquéreur.

Bénéficier d’une indexation de la rente sur le coût de la vie.

Profiter d’une fiscalité attractive : le bouquet est entièrement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’une exonération allant jusqu’à 70%.

Protéger son conjoint : la rente est réversible au conjoint survivant.

Bénéficier d’une augmentation de la rente en cas de libération anticipée du logement.

Organiser sa succession de son vivant de manière à éviter à ses héritiers de payer les droits de succession (s’élevant jusqu’à 60 %), par exemple en transmettant le bouquet.

Hériter de soi-même et transformer son patrimoine immobilier en argent consommable.

Choisir son héritier et à qui ira son logement plus tard.

Déshériter ses héritiers si on le souhaite.

Aider ses proches de son vivant.

Enfin, vendre en Viager c’est la sérénité et la tranquillité d’esprit.

 

Bref, vendre en Viager c’est vivre mieux

Et quels sont les inconvénients de vendre en viager ?

Le viager est une vente immobilière, et comme tout type de vente les ayant-droits n’ont plus de droit de regard une fois que la vente est conclue.

Etant donné que le viager permet de rester chez soi jusqu’au bout, il y a une décote de prix. Le prix de vente est donc moins cher que le prix total de la maison si celle-ci était vendue sur le marché classique.

Témoignages de vendeurs

On a tous en tête le cliché du viager, mais il est faux : le viager est éthique et solidaire, et c’est un investissement très rentable ! On a tous le cliché du viager en tête, mais il est faux : le viager est éthique et solidaire, et c’est un investissement très rentable ! un investissement très rentable ! J’ai acheté mon premier viager il y a deux ans et je ne le regrette pas le moins du monde. J’ai trouvé un viager avec une rente à verser qui correspondait à mes revenus, et me voilà propriétaire ! Grâce à ça je prépare en toute sécurité ma retraite et l’avenir de mes enfants. La vendeuse est très contente et utilise la rente que je lui paye pour effectuer des travaux et embellir la maison ! Tout le monde est content !
MONSIEUR L. – ACQUÉREUR À COMPIÈGNE
Le viager est un placement immobilier beaucoup plus rentable que le locatif. Adieu tous les inconvénients du locatif tels que la dégradation, les loyers impayés, les vacances locatives etc. J’ai acheté un appartement en viager occupé sous forme de bouquet sans rentes, ainsi j’ai la certitude de mon placement financier.
MONSIEUR R. – ACQUÉREUR À PARIS
Notre enfant venait de naître, et plutôt que de lui verser une somme tous les mois sur un compte en banque, nous avons décidé de lui acheter un viager. Et plus tard à ses 18 ans, nous lui en donnerons les clés et il en fera ce qu’il veut ! Nous préférons investir maintenant dans la pierre afin qu’il ait un réel bien immobilier plus tard, plutôt que dans des chiffres fictifs sur un compte en banque. Une manière parfaite d’augmenter son patrimoine à son rythme ! Et mine de rien, on a aussi la sensation d’avoir rendu service à une vieille dame seule qui nous apprécie et à laquelle nous nous sommes attachés
MME & M. B. – ACQUÉREURS À RENNES

Et Jeanne Calment alors ?

 

Tout le monde a dans la tête l’anecdote de Madame Calment, doyenne de l’humanité, qui a vendu son appartement en viager à son notaire et est décédée à l’âge de 122 ans.

Mais il ne faut pas oublier que cette histoire est une aiguille dans une botte de foin : faut-il ne pas prendre l’avion car il y a des accidents mortels tous les 10 ans ? Et oublie-t-on à côté toutes les mésaventures du locatif, comme cette propriétaire qui s’est retrouvée à la rue à cause de loyers impayés ? Et si le contrat en viager de Madame Calment a été bien rédigé, les acquéreurs ont pu bénéficier de l’appartement à partir du moment où Jeanne est partie en maison de retraite, soit 12 ans avant son décès.

Et des contre-exemple, il y en a plein : comme le général De Gaulle qui a acheté un viager dont la vendeuse est décédée deux ans plus tard.

Conclusion : ne pas spéculer et se baser uniquement sur les chiffres est la meilleure façon de faire !

Le Viager est-il immoral ?

 

« Morbide », « pari sur la mort »… le viager souffre d’une mauvaise image depuis quelques décennies, notamment à cause de l’histoire de Jeanne Calment et du film « Le Viager ».

C’est en grande partie la raison pour laquelle certains investisseurs hésitent à acheter en viager et se privent ainsi d’un placement à forte rentabilité. Dans notre société moderne qui occulte avec une certaine hypocrisie le fait que nous sommes tous mortels, il faut redonner au viager ses lettres de noblesse et le voir comme ce qu’il est réellement : à la fois un véritable système de protection sociale pour les personnes âgées et un formidable moyen d’accession à la propriété pour les jeunes générations.

Le viager est bel et bien une « double source » de vie. Si des personnes veulent vendre en viager, c’est bien qu’elles en ont besoin : ce qui est immoral, c’est donc de refuser l’utilité, voir la nécessité impérieuse de cette vente. Sur le plan social, son utilité s’impose de plus en plus, car on sait que vers 2030 la France aura quadruplé le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans. Face à ce défi, tout le monde s’accorde pour dire que, inéluctablement, d’un côté la valeur des pensions de retraite baissera, tandis que de l’autre il serait vivement souhaitable, pour des raisons humanitaires évidentes, de permettre aux séniors de rester paisiblement chez eux jusqu’au bout. Seule la généralisation du viager permettra de répondre à ce double défi, en augmentant les rentes des séniors tout en leur permettant de continuer à vivre dans leur logement.

Vous avez dit moral ? Oui, le viager l’est.

Alors, quel est l’avenir du Viager ?

 

Les temps changent et le viager bénéficie d’un regain d’intérêt. Incertitude du paysage financier, retraite de plus en plus rognée, hausse des prix de l’immobilier, difficulté croissante à se loger… plus que jamais, le viager apparait d’une grande actualité et répond aux enjeux de notre monde contemporain. Investissement attractif, rentable et à fort impact social, la recrudescende du viager témoigne de sa modernité économique et sociale. Le XXI eme siècle sera celui du vieillissement, et le viager pourrait bien être la solution du futur en matière d’entraide sociale.

Aux 2 Sources – L’Art du Viager & de l’Immobilier